வீட்டுக் கடன் - வாங்கும் முன் வாங்கிய பின் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

சொந்தமாக ஒரு வீட்டைக் கட்டி வாழ்வது சொர்க்கத்தில் வாழ்வதற்குச் சமம் என்பார்கள். ஆனால், இன்று வீட்டுக் கடன் இல்லையென்றால், அந்தக் கனவு பலருக்கும் கனவாகத்தான் இருக்கும். இன்றைய தனியார் மற்றும் பொதுத்துறை வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிதி நிறுவனங்கள் எனப் பலவும் வீடுகட்ட அல்லது கட்டிய வீட்டை வாங்க, போட்டிபோட்டுக்கொண்டு கடன் தருவதால், பலருடைய கனவு இல்லம் கைகூடிவந்திருக்கிறது; வருகிறது.

வீட்டுக் கடன் வாங்க நினைப்பவர்கள் அதை வாங்குவதற்கு முன்னரும், வாங்கிய பிறகும் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் குறித்து நவரத்னா ஹவுஸிங் ஃபைனான்ஸ் நிறுவனத்தின் முதன்மைச் செயல் அதிகாரியும், வீட்டுக் கடன் ஆலோசகருமான ஆர்.கணேசனிடம் கேட்டோம்.

“இன்றைய இளம் தலைமுறையினர் (Millennial) பணியில் மற்றும் தொழிலில் குறிப்பிட்ட வளர்ச்சியை அடைந்தவுடன் தங்களுக்கென சொந்தமாக வீடு வாங்க வேண்டும் என்று விருப்பம் தெரிவித்திருப்பதாகப் பல்வேறு ரியல் எஸ்டேட் கள ஆய்வுகள் குறிப்பிட்டிருக்கின்றன. பெரு நகரங்களில் வில்லாவோ, அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வாங்கவோ அவர்கள் முடிவுசெய்யும் நிலையில் வங்கிக் கடன் என்பது அவர்களுக்கு ஒரு நல்ல வாய்ப்பாக அமைந்துவிடுகிறது.



தற்போதைய நிலையில், மத்திய அரசு அறிவித்திருக்கும் பல திட்டங்களின் மூலம் வீடு வாங்குபவர்களுக்குப் பல சலுகைகள் நடைமுறையில் உள்ளன. வங்கிகளும் வீட்டு வசதி நிதி நிறுவனங்களும் எளிய நடைமுறைகளில் வீட்டுக் கடன்களை வழங்குகின்றன. ஆனால், வீட்டுக் கடனை வாங்கும் நடவடிக்கையில் நீங்கள் இறங்கும்போது பல விஷயங்களில் கவனமாக இருக்க வேண்டியது அவசியம். இல்லையெனில், சொந்த வீட்டில் சோகமாக வசிக்க வேண்டிய நிலைகூட ஏற்படலாம்.

வீடு வாங்கும் திட்டத்தைச் செயல்படுத்துவதற்கு முன்னர், உங்கள் பட்ஜெட்டைத் தீர்மானித்துக்கொள்ளுங்கள். வீட்டுக் கடன் மூலம் வீட்டை வாங்குவதாக இருந்தால், உங்கள் வீட்டுக் கடன் வசதி வாய்ப்புகளைத் தெரிந்துகொண்டு, பட்ஜெட்டை முடிவு செய்வது பல நிதி நெருக்கடிகளைத் தவிர்க்க உதவும்” என்றவர், என்னென்ன அம்சங்களை கவனிக்க வேண்டும் என்பதை எடுத்துச் சொன்னார்.

திட்டமிடுதல்

வீட்டுக் கடன் வாங்க நினைப்பவர்களில் பலர், அதை வழங்கும் நிறுவனங்களின் கவர்ச்சிகரமான விளம்பரங்கள், ஆசைவார்த்தை காட்டும் பேச்சுகள் ஆகியவற்றால் ஈர்க்கப்பட்டு வட்டி விகிதம், மாறுபடும் வட்டி விகிதம், அபராதத் தொகை போன்றவற்றைச் சரிவரத் தெரிந்துகொள்ளாமல் வாங்கிவிடுகிறார்கள். இறுதியில் வாங்கிய கடனை இரு மடங்காகத் திருப்பித்தரும் நிலைக்குத் தள்ளப்படுகிறார்கள். எனவே, எதிர்காலத்தில் எதிர்பாராமல் திடீர் செலவுகள் எற்பட்டாலும், உங்களால் சமாளிக்கக்கூடிய வகையிலிருக்கும் வீட்டுக் கடன் திட்டத்தைத் தேர்வுசெய்யுங்கள். வீட்டுக் கடனுக்கான நிதி நிறுவனத்தைத் தேர்வு செய்தற்கு முன்னர் கீழ்க்காணும் அம்சங்களை ஆராய்ந்துவிட்டு விண்ணப்பிப்பது நல்லது.

வட்டி விகிதம்

செயலாக்கக் கட்டணம்

கடன் ஒப்புதல் காலம்

தாமத இ.எம்.ஐ-க்கான அபராதம்

கடன் விதிமுறைகள்

முன்கூட்டியே கடனை அடைப்பதற்கான கட்டணம்.

வீட்டுக் கடனுக்கு ஒப்புதல் அளிப்பது பெரும்பாலும் வங்கிக் கிளையாகத்தான் இருக்கும். இருப்பினும், உங்களுடைய கடன் விண்ணப்பத்துக்கான ஒப்புதல் எங்கிருந்து கிடைக்கிறது என்பதை கவனிப்பது முக்கியம். உங்கள் வங்கிக் கிளையே கடன் வழங்கிவிடுமென்றால், விரைவாகக் கடன் கிடைத்துவிடும்.

கடன் மதிப்பீடு

உங்களுக்கு வங்கிக் கடன் ஒப்புதல் அளிப்பதில் `சிபில்’ (CIBIL) ஸ்கோர் எனப்படும் கடன் மதிப்பீடுக்கு மிக முக்கியப் பங்கிருக்கிறது. எனவே, வீட்டுக் கடன் கேட்டு வங்கியை அணுகுவதற்கு முன்னர் உங்கள் சிபில் ஸ்கோர் எவ்வளவு என்பதைத் தெரிந்துகொள்ளுங்கள். தனிநபர் கடன், பிற மாதக் கடன் தவணைகள், தாமதம் மற்றும் தவறிய தவணைகள் உட்பட அனைத்துத் தகவல்களும் சிபில் ஸ்கோர் மூலம் வங்கிக்குத் தெரிந்துவிடும். சிபில் ஸ்கோர் 300 முதல் 900 வரை வரையறுக்கப்பட்டிருக்கிரது. இதில் 700-க்கு மேலிருந்தால், சுலபமாகக் கடன் கிடைத்துவிடும்; வட்டியும் குறைவாக இருக்கும்.

வட்டி எவ்வளவு?

வீட்டுக் கடனில் நிலையான (ஃபிக்ஸட்) வட்டி, மாறுபடும் (ஃப்ளோட்டிங்) வட்டி என இருவிதமான வட்டி விகிதம் இருக்கிறது. `நிலையான வட்டி’ என்பது 3 - 5 வருடங்களுக்கு மட்டும்தான். அதன் பிறகு அப்போதிருக்கும் நிலையான வட்டி அல்லது ஃப்ளோட்டிங் வட்டியைத் தேர்வு செய்துகொள்ளலாம். `ஃப்ளோட்டிங் வட்டி’ என்பது கடன் சந்தை வட்டி விகித மாற்றத்துக்கேற்ப ஏறும் அல்லது இறங்கும். பொதுவாக, கடனுக்கான வட்டி விகிதம் குறையும் சூழ்நிலை நிலவினால், ஃப்ளோட்டிங் வட்டியைத் தேர்வுசெய்வது புத்திசாலித்தனம்.

கடன் தொகை குறையக் குறையக் கணக்கிடும் முறை; ஆண்டுக்கு ஒரு முறை கணக்கிடும் முறை என கடனுக்கான வட்டி இரண்டு முறைகளில் கணக்கிடப்படும். கடன் தொகை குறையக் குறையக் கணக்கிடும் முறையில் வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை குறைவாக இருக்கும். அந்த வகையில் எந்த வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனத்தில் இ.எம்.ஐ குறைவாக இருக்கிறதோ, அதைத் தேர்வுசெய்யுங்கள். தற்போது ஆர்.பி.ஐ ரெப்போ ரேட் விகிதங்களைக் குறைக்கும்போது, வங்கிகள் வாடிக்கையாளர்களின் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியைக் குறைக்க வேண்டும் எனக் கட்டளையிட்டிருக்கிறது. இதை முறையாகச் செய்யும் வங்கிகளில் கடனுக்காக விண்ணப்பிக்கலாம்.

ப்ரீ இ.எம்.ஐ’ கவனம்!

வீட்டுக் கடன் வாங்கி வீடு கட்டுவது எனில், கட்டுமானம் முடிய எப்படியும் 20 மாதங்கள் ஆகிவிடும். இந்தக் காலகட்டத்தில் மொத்த வீட்டுக் கடன், 3 - 4 பிரிவாகப் பிரித்து வழங்கப் பட்டிருக்கும். இந்தக் காலகட்டத்தில் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி சேர்ந்திருக்கும். இதை ‘ப்ரீ இ.எம்.ஐ’ என்பார்கள். இந்த வட்டியை மாதந்தோறும் செலுத்திவருவது நல்லது. இல்லையெனில், இந்த வட்டியும் வீட்டுக் கடனில் சேர்ந்து, கூடுதல் இ.எம்.ஐ செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.

காசோலையில் கவனம்!

வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிதி நிறுவனம், வீட்டுக் கடனுக்கான காசோலையை புரொமோட்டர்/பில்டர்/கான்ட்ராக்டருக்குத் தரும்போது உங்களுக்குத் தகவல் தெரிவித்துவிட்டுதான் தர வேண்டும் என்பதை ஆரம்பத்திலேயே தெரிவித்துவிடுவது நல்லது. இல்லையெனில் பில்டரோ, கான்ட்ராக்டரோ வீட்டு வேலையைச் சரிவர முடிக்காமல் உங்களுக்குத் தெரியாமலேயே பணத்தை வாங்கிச் சென்றுவிட வாய்ப்பிருக்கிறது.

ஸ்டெப் பை ஸ்டெப்!

அஸ்திவாரம், கீழ்த்தளம், மேல்தளம் எனப் பலவாறாகப் பிரித்து வீட்டைக் கட்ட கடன் தொகை வழங்கப்படும். சில வங்கிகளில் வங்கி மேலாளர்களே வீட்டைப் பார்த்து கடன் தொகையை வழங்கிவிடுவார்கள். இது போன்ற நிலையில் வீட்டு வேலை தடைப்படாது. சில வங்கிகளில், வங்கி இன்ஜினீயர்கள் வந்து பார்த்து சர்ட்டிஃபிகேட் தந்தால்தான் அடுத்தநிலைக் கடனைத் தருவார்கள். அப்போது காலதாமதம் ஏற்படக்கூடும். இது போன்ற வங்கிகளைத் தவிர்த்துவிடுவது நல்லது. இந்த விஷயத்தை வங்கி மேலாளரிடம் ஆரம்பத்திலேயே கேட்டுத் தெளிவுபடுத்திக்கொள்ளுங்கள்” என்கிறார் கணேசன்.

கடன் மூலம் வீடு வாங்க வேண்டுமா?

நிதி ஆலோசகர் சுரேஷ் பார்த்தசாரதி, “கடன் மூலம் வீடு வாங்குவதற்கு முன்னர் உங்களை நீங்களே கேட்டுக்கொள்ள வேண்டிய கேள்வி... ‘இப்போது நான் வீட்டுக் கடன் வாங்கி வீடு வாங்குவது அவசியமா?’ என்பது. உங்களைச் சரியாக எடைபோடும் தன்மை உங்களைத் தவிர, வேறு யாருக்கும் இல்லை. உங்கள் நண்பர் வீட்டுக் கடன் வாங்கி வீடு கட்டிவிட்டார், உங்கள் உறவினர்கள் வீடு வாங்கியிருக்கிறார்கள் என்பதற்காக நீங்கள் வீடு வாங்கக் கூடாது. `சொந்த வீடு இருந்தால்தான் திருமணம் நடக்கும்’ என்று நினைத்துக்கொண்டு பலர் வீடு வாங்குகிறார்கள். திருமணத்துக்குப் பிறகு மனைவி ஓரிடத்தில் வேலை பார்ப்பார்; கணவன் இன்னோரிடத்தில் பணியாற்றுவார். அதனால் அவர்கள் அந்த வீட்டில் வாழ இயலாத சூழ்நிலை ஏற்படும். கடன் வாங்கி வீட்டைக் கட்டிவிட்டோ, வாங்கிவிட்டோ, அதில் வசிக்க முடியாத சூழ்நிலை ஏற்பட்டால், அதைவிட மிகப்பெரிய தவறு வேறெதுவுமில்லை.

வாங்கிய வீட்டை வாடகைக்கு விட்டால் அதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் சுமார் 2.2 சதவிகிதமாகத்தான் இருக்கும். அதைக்கொண்டு முழுக் கடனுக்கான இ.எம்.ஐ செலுத்துவது சிரமம். எனவே, பலவிதங்களிலும் யோசித்து, சரியான பதில் கிடைத்தால் மட்டுமே வீட்டுக் கடன் மூலம் வீடு வாங்க வேண்டும். வீடு என்பது நீண்டகாலத் தேவை. அதை அவசரகதியில் வாங்கினால் சரியாக இருக்காது.

எவ்வளவு கடன் வாங்கலாம்?

வீடு வாங்கும்போது உங்களிடமிருக்கும் சேமிப்பு அனைத்தையும் பயன்படுத்தக் கூடாது. ஏனென்றால், எதிர்பாராத செலவுகள் திடீரென ஏற்படலாம். நம்மிடமிருக்கும் தொகையில் முன்பணம் (Down payment) செலுத்துவதற்கு 70% வரை எடுத்துக்கொள்ளலாம். நம்மில் பலர் முன்பணம் செலுத்தக்கூட கடன் வாங்குகிறார்கள். உதாரணமாக, சந்திரசேகர் என்பவர் தனியார் நிறுவனத்தில் வேலை பார்க்கிறார். அவர் வீடு வாங்குவதற்கு சோஷியல் பிரஷர் இருந்தது. ஆகையால், முன்பணத்துக்குக்கூட பர்சனல் லோன் வாங்க வேண்டிய சூழ்நிலை. அவர் வாழ்க்கையில் பிற்காலத்தில் உருவான பிரச்னைகளையும் கஷ்டங்களையும் சொன்னால், வீடு வாங்கும் ஆசையையே நீங்கள் விட்டுவிடுவீர்கள்.

மார்ஜின் தொகைக்கு பர்சனல் லோன் வாங்குவதைத் தவிர்க்க, அந்தத் தொகையை முன்னரே ஏற்பாடு செய்துகொள்ள வேண்டும் அல்லது கடன் தொகையைக் குறைத்து சிறிய வீட்டை வாங்கலாம். மனை வாங்கி வீடு கட்டுவதாக இருந்தால், இப்போதைக்குச் சிறிய வீடாகக் கட்டிக்கொண்டு பிறகு அதை விரிவாக்கம் செய்யலாம்.

50% இ.எம்.ஐ சரியா?

ஒரு மனிதனுக்கு அவனுடைய வாழ்க்கையில் பல இலக்குகள் இருக்கலாம். ஆனால், வீடு வாங்க வேண்டும் என்பதற்காக எல்லா இலக்குகளையும் விட்டுவிட்டு அதற்கே மொத்தப் பணத்தையும் முதலீடு செய்துவிடக் கூடாது. எனவே, உங்கள் மாத வருமானத்தில் இ.எம்.ஐ கட்டுவதற்கு 50 சதவிகிதத்துக்குமேல் ஒதுக்கக் கூடாது.

போனஸ் வரும் அல்லது சம்பளத்தில் பெரிய மாற்றம் ஏற்படும் என்று நினைத்து, அவற்றைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு வீடு வாங்கக் கூடாது. ஏனென்றால் வரக்கூடிய அதிகபட்ச வருமானத்தில் வருமான வரி செலுத்த வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்படும். அத்துடன் சம்பள உயர்வு, பதவி உயர்வு கிடைக்கும்போது, உங்கள் அந்தஸ்தை உயர்த்துவதற்கான வாழ்க்கையை வாழ நீங்கள் முயலக்கூடும். அந்த வகையில் உங்களிடமிருக்கும் சேமிப்புப் பணம் குறைய வாய்ப்பிருக்கிறது. எனவே, பின்னாளில் வரும் வருமானத்தை மனதில் வைத்துக்கொண்டு கடன் வாங்குவதைத் தவிர்க்க வேண்டும்.

அதிகபட்சம் 20 ஆண்டுகள்

வீட்டின் மதிப்பு அதிகமாக இருந்தால், 25 - 30 ஆண்டுகள் வரை வங்கிகள் கடன் தருகிறார்கள். இந்தக் காரணத்துக்காக மட்டுமே பலரும் வீடு வாங்க முயல்கிறார்கள். வாங்கிய கடனைக் குறைந்த ஆண்டுகளில் (5 - 10 ஆண்டுகள்) செலுத்தினால், மாதத் தவணை அதிகமாக இருக்கும். இதுவே அதிக ஆண்டுகளில் (15-20 ஆண்டுகள்) செலுத்தினால் மாதத் தவணை குறைவாக இருக்கும். அதேநேரத்தில், குறைந்த ஆண்டுகளில் செலுத்தினால் வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை குறைவாக இருக்கும். ஆண்டுகள் அதிகரிக்க அதிகரிக்க, வட்டிக்குச் செலுத்தும் தொகை அதிகமாக இருக்கும். இவற்றையெல்லாம் ஆராய்ந்துவிட்டு செலுத்தக்கூடிய தொகையை இ.எம்.ஐ-ஆகக் கேட்டுப் பெறுங்கள்” என்றவர், கடன் வாங்கிய பிறகு கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் குறித்துச் சொன்னார்.

இ.எம்.ஐ கட்டுவதைத் தவிர்க்காதீர்கள்

``கடன் வாங்கிய பிறகு மாதந்தோறும் தவறாமல் தவணை செலுத்த வேண்டியது அவசியம். ஏனென்றால், தவறாமல் இ.எம்.ஐ செலுத்தாவிட்டால் உங்கள் கிரெடிட் ஸ்கோர் பாதிக்கப்படும். ஆகையால், வீடு வாங்கும்போது மாதந்தோறும் நீங்கள் செலுத்த வேண்டிய பணத்தை முதலில் எடுத்து வைத்துவிட்டு, மீதமுள்ள பணத்தைக் குடும்பச் செலவுக்குப் பயன்படுத்துங்கள்.

வரிச் சலுகைக்கு பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம்!

வீட்டுக் கடன் வாங்கிவிட்டால், `எவ்வளவு சீக்கிரத்தில் கடனை அடைக்க முடியுமோ அவ்வளவு சீக்கிரத்தில் அடைத்துவிட வேண்டும்’ என்று சிலர் நினைப்பார்கள். இதில் கவனிக்க வேண்டிய விஷயம், வீட்டுக் கடன் வாங்கும்பட்சத்தில் நமக்கு வரிச் சலுகை கிடைக்கும். அதனுடன் கணக்கிட்டுப் பார்க்கும்போது செலுத்த வேண்டிய வட்டி அளவு குறைவாகத் தெரியும். உதாரணமாக, வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி 8.5%. இதற்கான வரிச் சலுகை உங்களுக்குக் கிடைக்கும்பட்சத்தில் அதைக் கழித்தால், நீங்கள் வீட்டுக் கடனுக்கு 7% வட்டி செலுத்துவீர்கள்.

அவ்வப்போது கிடைக்கும் கூடுதல் வருமானத்தைக் கொண்டு வீட்டுக் கடன் தொகையில் குறிப்பிட்ட அளவை திரும்பச் செலுத்தும்பட்சத்தில் கடனைச் செலுத்தி முடிக்க வேண்டிய ஆண்டுகள் குறையும்” என்கிறார் சுரேஷ் பார்த்தசாரதி.

வீட்டுக் கடன்மூலம் வீடு வாங்குபவர் இந்த விஷயங்களை மனதில்கொண்டு செயல்படலாமே!

கவனிக்க வேண்டிய இரண்டு திட்டங்கள்!

வீட்டுக் கடன் பெற விண்ணப்பிக்கும்போது, வங்கிகள் பல்வேறு கடன் திட்டங்கள் பற்றிக் குறிப்பிட வாய்ப்பிருக்கிறது. அவற்றில் கவனிக்கத்தக்க இரண்டு வகைக் கடன் திட்டங்கள் உண்டு. முதலாவது, கடன் பெற்ற முதல் சில வருட காலகட்டத்துக்கு குறைவான மாதாந்தரத் தவணைகளை செலுத்தும் வகையிலுள்ள ‘ஸ்டெப் அப் லோன்.’. இது ‘சர்ஃப்’ (SURF-Step Up Repayment Facility) கடன் திட்டம் என்றும் சொல்லப்படும்.

இந்தத் திட்டத்தில் முதல் சில வருடங்களுக்கு இ.எம்.ஐ தொகை குறைவாகக் கணக்கிடப்படும். பின்னர் பதவி உயர்வு மற்றும் வருவாய் அதிகரிப்பு ஆகியவற்றுக்கேற்ப மாதாந்தரத் தவணைத் தொகையை அதிகமாகத் திருப்பிச் செலுத்தலாம்.

இரண்டாவது கடன் திட்டம், ஏற்கெனவே வங்கியில் வீட்டுக் கடன் பெற்றுத் திருப்பி செலுத்திவரும் நிலையில், வீடு விரிவாக்கம் அல்லது உள் கட்டமைப்பில் மாற்றம் ஆகிய காரணங்களுக்காகப் பெறக்கூடிய ‘டாப் அப் லோன்’ (Top-Up Loan). தனிநபர் கடனுடன் ஒப்பிடும்போது, இந்த வகைக் கடனுக்கு வட்டி விகிதம் குறைவு என்பதையும் நிதி ஆலோசகர்கள் சுட்டிக்காட்டியிருக்கின்றனர். இந்தத் திட்டத்தில் தரப்படும் கடன் தொகை அளவு, கடன் பெற்றவர் முந்தைய தவணைகளைத் திருப்பிச் செலுத்திய விதம், கடன் மதிப்பு விகிதம், திருப்பிச் செலுத்தும் திறன் போன்றவற்றின் அடிப்படையில் முடிவு செய்யப்படுகிறது.